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La rata del mutuo si calcola con la formula dell'ammortamento alla francese, il metodo più diffuso in Italia. Con questo sistema, la rata resta costante per tutta la durata del mutuo, ma la composizione interna cambia: all'inizio si pagano più interessi e meno capitale, poi gradualmente si inverte.
La rata mensile R si calcola come: R = C × r / (1 − (1+r)^−n), dove C è il capitale prestato, r è il tasso di interesse mensile (tasso annuo / 12) e n è il numero totale di rate. Ad esempio, per un mutuo di 150.000€ al 3,2% per 25 anni: r = 0,032/12 = 0,00267, n = 300, e la rata risulta circa 726€.
Con il tasso fisso la rata resta invariata per tutta la durata. Con il tasso variabile, la rata può salire o scendere seguendo l'Euribor. Il tasso variabile parte spesso più basso, ma comporta un rischio di aumento negli anni. La regola generale è che la rata non dovrebbe superare un terzo del reddito netto mensile.
Il piano di ammortamento mostra, per ogni rata, quanta parte va al rimborso del capitale e quanta agli interessi. Nei primi anni la quota interessi è maggiore; verso la fine del mutuo, la quasi totalità della rata va a ridurre il debito residuo.